Le PLUi est un document d’urbanisme à l’échelle des 14 communes qui composent Grand Paris Grand Est, et qui étudie le fonctionnement et les enjeux du territoire, construit un projet de développement respectueux de l’environnement, et le formalise dans des règles d’utilisation du sol. Après son approbation, il sera opposable aux demandes d’autorisations d’urbanisme et se substituera aux PLU communaux actuellement en vigueur.
Où en est-on ?
Le projet de PLUi a été arrêté en conseil de territoire le 12 décembre 2023. Le conseil municipal de Rosny-sous-Bois a rendu un avis favorable à cette version lors de sa séance du 2 mars 2024.
Une fois les avis des autres communes et partenaires recueillis, il a été soumis à enquête publique du 27 mai au 3 juillet 2024.
Après analyse et prise en compte éventuelle des remarques et demandes émises lors de l’enquête publique, le PLUi sera ensuite soumis à l’approbation du conseil de territoire à la fin de l’année 2024, et pourra alors entrer en vigueur.
Construire le PLUi
Ce document est composé d’un rapport de présentation, d’un projet d’aménagement et de développement durable (PADD), des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), d’un règlement écrit et graphique, et enfin d’annexes.
Le projet d’aménagement et de développement durable (PADD)
Le PADD, débattu en 2021 fixe les 4 axes majeurs d’anticipation environnementale qui ont servi de socle à l’élaboration du PLUi.
- 1er axe : un socle écologique comme préalable au projet territorial.
- 2e axe : un territoire actif et innovant, qui affirme sa place dans la métropole.
- 3e axe : un territoire de la proximité et de la qualité du cadre de vie.
- 4e axe : un territoire de la santé environnementale.
Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
Par ailleurs, ce document présente des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) qui sont des outils de préprogrammation sur des secteurs identifiés pour les OAP sectorielles ou des prescriptions de principes pour les OAP thématiques.
L’OAP « Socle écologique et santé environnementale » vise à anticiper et limiter les effets du dérèglement climatique sur l’environnement et sur la santé et le bien-être de tous par des propositions visant à une meilleure préservation des sols, de la biodiversité et du cycle de l’eau.
L’OAP « Mobilités » vise à améliorer la desserte en transports en commun, à réaliser les grands projets de transports collectifs, à développer d’une manière cohérente l’ensemble des autres modes de déplacement sur le territoire, à accompagner la gestion du stationnement, à anticiper les nouveaux modes de déplacements et à concevoir différemment les futurs espaces publics.
L’OAP « Habitat » qui retient toute notre attention et qui vise à maîtriser le développement de l’offre de logements, à encourager son bon équilibre à l’échelle du territoire, à améliorer la qualité de l’habitat, à rénover environ 1 000 logements sociaux et 4 600 logements en copropriétés, à impulser la rénovation énergétique d’environ 8 000 logements cibles du Parcours de rénovation énergétique du pavillonnaire (PREP) et, enfin mais nous y reviendrons en conclusion car nous nous y opposons pour Rosny-sous-Bois, à la construction de 2.300 logements par an sur le territoire.
Sur le territoire de la ville de Rosny-sous-Bois, nous comptons deux AOP sectorielles.
L’OAP Grand-Pré Ouest – Centre-Ville. L’objectif de cette préprogrammation est de renforcer le lien entre le pôle gare et le centre-ville. Le développement de ce secteur, tel que nous l’avons imaginé, se fera par une mixité des usages et des habitats, par un apaisement des flux de circulation (la densité du trafic routier devra laisser place à plus de mobilités douces, par une meilleure porosité entre les quartiers, par la préservation d’un caractère pavillonnaire et des cœurs d’ilots verts et enfin par la végétalisation des espaces publics).
L’OAP 4e Zouaves, L’objectif est de favoriser la jonction entre le Bois des Charcalets et le golf, par l’aménagement de porosités. Nous souhaitons revaloriser le Bois des Charcalets comme réservoir de biodiversité et lieu de promenade. Nous souhaitons apaiser la circulation en aménageant un réseau de mobilités actives. Enfin, nous continuons de souhaiter la couverture de l’autoroute, sur laquelle nous souhaitons créer une voie de circulation, au-dessus, entre la rue du 4e Zouaves et la rue du Maréchal Maunoury pour décharger le transit.
L’évolution du zonage entre le PLU et le PLUi
| Surfaces des zones | PLU (en ha) |
PLUi (en ha) |
|---|---|---|
| Zones naturelles (N, Nl, Nb, Na) | 59 | 80 |
| Zone de centralités urbaines | 87 | 46 |
| Zone de centre ancien | N’existait pas | 8 |
| Zone intermédiaire | 24 | 17 |
| Zone urbaine pavillonnaire | 159 | 167 |
| Zone de projet | N’existait pas | 10 |
| Zone de grands collectifs | 133 | 137 |
| Zones d’activités | 127 | 119 |
| Zone de grands équipements | N’existait pas | 5 |
Les grands enjeux du PLUi
La Ville ambitionne un développement urbain mieux maîtrisé et un cadre de vie plus apaisé. Il s’agit de mieux construire, d’une manière plus raisonnable et mieux adaptée à la préservation et au développement de la nature en ville mais aussi dans le souci de développer des mobilités plus actives. Les constructions devront mieux s’adapter au tissu urbain existant dans lequel elles s’insèreront et devront instaurer le végétal comme une partie intégrante du projet.
Pour répondre à ces objectifs, nous avons créé une zone de centre ancien (+ 8 hectares) afin de mieux protéger le patrimoine historique de cœur de ville. Nous avons étendu et protégé la zone pavillonnaire (+ 7 hectares). Nous avons réduit les zones intermédiaires (- 7 hectares) notamment sur les avenues Kennedy et Jean-Jaurès, la rue du Général Leclerc et les zones d’habitat collectif (quartiers du Pré-Gentil et Justice) au profit, pour la plupart, d’un zonage pavillonnaire. Nous souhaitons élargir l’emprise des zones naturelles (+ 20 hectares), en incluant les cimetières, la redoute du fort de Rosny et l’entonnement du métro (rues Hoffmann/Mermoz). Le tout dans l’objectif de maitriser au maximum la densification de notre ville.
Des mesures règlementaires sont prises suivant deux objectifs principaux : la préservation du cadre de vie d’une part et la mise en œuvre du principe d’anticipation environnementale, d’autre part.
Préserver votre cadre de vie
Création d’une bande de constructibilité principale de 20 m
Nous créons, pour toutes les zones sauf la zone UA (centralités urbaines), une limite de constructibilité de 20 m au-delà de laquelle aucune construction n’est permise (à l’exception des annexes de type abri de jardin).
Cas particulier de la zone UA
Pour la zone de centralités urbaines, un débordement sur la bande de constructibilité secondaire est possible, mais la bande de constructibilité principale doit contenir au moins 60 % de la surface d’emprise totale du bâtiment.
Réduction des hauteurs maximales dans les secteurs de développement urbain
Cela se traduit pour la zone UA (dans la bande principale), dite zone de centralités urbaines, et la zone UG, dite zone de grands collectifs, par une réduction de la hauteur maximale qui passe de 7 niveaux (R+5+attique) à 6 niveaux (R+4+attique) soit une baisse de 23 mètres à 18 mètres. Pour la zone UB, dite zone intermédiaire, cela passe par une réduction de la hauteur maximale des constructions à 15 m au lieu de 16 m.
Cas particulier de la zone UA
Dans la bande principale, la hauteur maximale est abaissée à 18 mètres (au lieu de 23 mètres actuellement). Le débordement du bâtiment en zone secondaire, s’il existe, est lui en revanche limité à 15 mètres.
Des constructions qui respecte mieux le paysage urbain
Des retraits plus importants, allant de 3 à 8 mètres, sont prévus dans l’implantation des constructions nouvelles par rapport à la voie publique, en particulier :
- dans le pavillonnaire, le centre-ville ainsi que dans les zones intermédiaires, où il passe à 5 mètres minimum, contre un retrait de 2 à 4 mètres maximum dans le PLU actuel ;
- dans les secteurs de grands collectifs, où le retrait est augmenté à 6 mètres minimum, contre 4 mètres dans le PLU actuel.
Ce retrait doit être libre d’occupation de parking souterrain afin d’être végétalisé avec des plantations de haute tige. Le règlement proposé prescrit une végétalisation d’au moins 50 % de la surface du retrait.
Protéger les pavillons
Nous souhaitons le renforcement de la préservation des quartiers pavillonnaires afin de limiter la mutation des terrains en petits collectifs, de protéger et d’agrandir la quantité des cœurs d’ilots végétaux et d’accompagner la rénovation du bâti vieillissant.
Pour atteindre cet objectif, nous mettons en place pour la zone UC une limitation de la hauteur à 9 m maximum (R+1+combles), nous créons une limite de constructibilité de 20 m au-delà de laquelle aucune construction n’est permise à l’exception des annexes de type abri de jardin, nous instaurons l’obligation de réaliser une place de stationnement close et couverte lors de la création de tout logement supplémentaire sur une parcelle et enfin nous imposons l’implantation des pavillons en retrait de la voirie (avec un retrait de 5 mètres au minimum au lieu de 4 m dans le PLU actuel).
Répondre aux enjeux d’anticipation environnementale
Préserver et aménager la pleine terre
Un espace de pleine terre est un espace libre ne comportant aucune construction en surélévation comme en sous-sol, permettant la libre et entière infiltration des eaux pluviales. Les espaces de pleine terre sont composés de terre végétale dont la surface est végétalisée, à l’exclusion de tout autre aménagement de types gravillons, ardoises, briques pilées, paillis en bois, dalles engazonnées, etc.
Les exigences sont renforcées pour viser un taux minimal de 30 % pour chaque parcelle dans les zones habitées pour toutes les constructions nouvelles quand le Scot n’impose ces 30 % qu’à l’échelle des communes. Ce taux monte à 40 % minimum dans les zones pavillonnaires et les zones de grands collectifs.
Nous définissons des objectifs ambitieux de plantation pour les surfaces de pleine terre qui consistent en un nombre d’unités de plantation à atteindre (40 pour 100 m²) et en un barème pour chaque type de plantation. Ces objectifs ambitieux sont facilités par un panachage possible des végétaux à planter. La valorisation du potentiel écologique de la pleine terre implique d’utiliser au mieux les capacités de végétalisation permises par des sols préservés.
Création d’un coefficient d’anticipation environnementale
La création d’un coefficient d’anticipation environnementale vise à assurer le maintien des arbres existants et, à défaut, végétaliser les surfaces du bâti et ses abords. Ainsi, nous garantirons un effort de végétalisation ambitieux sur les surfaces ne répondant pas à la définition de la pleine terre.